Được hỗ trợ bởi các điều kiện kinh tế và kinh doanh đặc biệt, lợi nhuận trên cổ phiếu và trái phiếu trong 30 năm qua cao hơn đáng kể so với xu hướng dài hạn. Lợi nhuận cao trong những thập kỷ qua ở các khu vực phương Tây bắt nguồn từ việc giảm lạm phát và lãi suất từ mức cao bất thường trong những năm 1970 và đầu những năm 1980, từ tăng trưởng GDP mạnh nhờ nhân khẩu học tích cực, từ tăng năng suất và tiến bộ trong tự động hóa.
Một số trong những xu hướng này đã đi đúng hướng và đang suy yếu rõ rệt. Cộng đồng nhà đầu tư toàn cầu hiện đang phải đối mặt với tình huống tài sản có thu nhập cố định truyền thống mang lại lợi suất thấp hoặc thậm chí âm.
Trong môi trường đầu tư “thấp hơn để dài hơn” này, bất động sản ngày càng nhận được sự quan tâm như một loại tài sản. Đối với các nhà đầu tư có thể đối phó với tình trạng kém thanh khoản, bất động sản toàn cầu vẫn mang lại những đặc điểm đầu tư mong muốn: thu nhập ổn định, dài hạn, tiềm năng tăng giá vốn và lợi ích đa dạng hóa đáng kể. Điều này đặc biệt xảy ra ở hầu hết các nước châu Á nơi tăng trưởng kinh tế bền vững, dài hạn và cơ cấu đã được duy trì trong những năm gần đây. Trên thực tế, do tăng trưởng GDP là động lực chính của giá và tiền thuê bất động sản, đầu tư bất động sản là một cách trực tiếp để tham gia vào sự tăng trưởng mạnh mẽ của các nền kinh tế này.
Bản tin quý này sẽ tập trung vào ba điều. Đầu tiên, kiểm tra thực tế sẽ xác định liệu câu chuyện tăng trưởng kinh tế châu Á có khả năng tiếp tục hay không. Thứ hai, mối liên hệ dài hạn giữa GDP và giá trị bất động sản, cũng như giá thuê, sẽ được xem xét, điều này sẽ cho thấy liệu bất động sản có khả năng nắm bắt được sự tăng trưởng được cho là mạnh mẽ của một số nền kinh tế hay không. Thứ ba, hiện trạng cụ thể theo quốc gia của thị trường bất động sản thương mại và nhà ở ở các nước châu Á ở cấp độ vĩ mô sẽ đủ điều kiện cho các điều kiện đầu tư hiện tại.
Châu Á sẽ tiếp tục dẫn đầu tăng trưởng kinh tế toàn cầu?
Kinh tế Châu Á đã tăng cường trong những năm gần đây. Trong khi vào năm 2000, khu vực này chiếm chưa đến 30% sản lượng của thế giới, thì đến năm 2014, tỷ lệ này đã tăng lên 40% (để so sánh: Châu Á chiếm khoảng 60% dân số thế giới). Xét về đóng góp vào mức tăng trưởng hàng năm, châu Á chiếm gần 2/3 mức tăng GDP toàn cầu trong vài năm qua. Hình 1 phác thảo cơ cấu tăng trưởng GDP của thế giới theo khu vực từ năm 1990 đến năm 2014.
Hình 1: Đóng góp cao liên tục của châu Á vào tăng trưởng toàn cầu (tăng trưởng GDP thực tính bằng USD)
Con số này nhấn mạnh rằng ngay cả trong thời kỳ hỗn loạn toàn cầu, chẳng hạn như cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, châu Á đã giữ cho tốc độ tăng trưởng kinh tế của thế giới dương. Điều này không chỉ cho thấy khả năng phục hồi của châu Á mới nổi mà còn thu hút sự chú ý đến những lợi ích đa dạng hóa đáng kể trong bối cảnh toàn cầu.
Nhiều khả năng châu Á sẽ tiếp tục mở rộng tầm quan trọng của mình với tư cách là một cường quốc kinh tế toàn cầu. Điều này được nhấn mạnh bởi các dự báo hiện tại từ nhiều nguồn khác nhau về tăng trưởng GDP được tóm tắt trong hình 2. Bảng này bao gồm các ước tính của Ngân hàng Phát triển Châu Á, Quỹ Tiền tệ Quốc tế, Ngân hàng Thế giới, Focus Economics và Tổ chức Hợp tác Kinh tế và Phát triển (OECD) cho những năm hiện tại và sắp tới.
Hình 2: Các ước tính tích cực liên tục về tốc độ tăng trưởng GDP thực ở Châu Á
Dự báo cho các năm 2016 đến 2019 cho tất cả các quốc gia trên (trừ Nhật Bản) nằm trong khoảng từ 2,8% đến 7,5%. Điều này so với tốc độ tăng trưởng xấp xỉ 2% của Châu Âu và Hoa Kỳ, những quốc gia phát triển hơn nữa và do đó, có ít khả năng tăng giá hơn nữa.
Mối liên hệ giữa GDP, thu nhập và giá bất động sản
Đối với bất động sản nhà ở, logic cơ bản đằng sau sự kết hợp giữa tăng trưởng GDP và lợi nhuận từ vốn bất động sản xuất phát từ thực tế là thu nhập phải được tích lũy để mua nhà. Ngược lại, thu nhập có thể được lấy trực tiếp từ GDP chỉ với một vài điều chỉnh. Các nghiên cứu ở Châu Á, Châu Âu và Hoa Kỳ cho thấy giá nhà trung bình tương quan từ 60% đến 95% với GDP bình quân đầu người. Về lâu dài, xu hướng tăng trưởng của cả hai chu kỳ thường tương ứng với nhau. Tuy nhiên, mối tương quan cao giữa GDP và giá bất động sản có thể không được đưa ra ở mọi thời điểm. Các chu kỳ bất động sản phổ biến không phải lúc nào cũng phản ánh chu kỳ GDP, mà thường theo mô hình riêng của chúng. Trong ngắn hạn và trung hạn, động lực của bất động sản không chỉ được thúc đẩy bởi sự thịnh vượng của một quốc gia và phụ thuộc vào các yếu tố quyết định khác. Ví dụ, đây là tỷ lệ đô thị hóa, hoạt động xây dựng và thay đổi nhân khẩu học, tất cả đều ảnh hưởng tạm thời đến cung và cầu.
Đối với bất động sản thương mại, logic cũng tương tự, nhưng các nhà đầu tư của các tòa nhà thương mại – không giống như người mua nhà – thường đánh giá bất động sản đầu tư dựa trên thu nhập dự kiến của họ và do đó, giá bất động sản thương mại trải qua một chu kỳ khác. Nói chung, đối với bất động sản đầu tư, giá là một hàm của thu nhập hiện tại (tỷ lệ trần), thu nhập dự kiến, chi phí cơ hội (yếu tố chiết khấu) và kỳ vọng tăng trưởng giá trị vốn. Tuy nhiên, có thể lập luận rằng tất cả những điều này một lần nữa bị ảnh hưởng nhiều bởi GDP, mặc dù theo một cách hơi khác, bởi vì tăng trưởng kinh tế thúc đẩy nhu cầu về không gian thương mại.
Tóm lại, GDP có thể đóng vai trò là công cụ ước tính hợp lý cho sự phát triển của thị trường bất động sản nhà ở và thương mại. Hình 3 thể hiện lịch sử GDP bình quân đầu người danh nghĩa cũng như giá bất động sản nhà ở trung bình theo danh nghĩa của Thụy Sĩ, Đức, Hoa Kỳ và Vương quốc Anh. Tất cả các chỉ số bao gồm các năm từ 1970 đến 2015. Dữ liệu được thu thập từ các ngân hàng trung ương quốc gia.
Hình 3: trường hợp đối với các thị trường phương Tây (GDP bình quân đầu người so với giá bất động sản nhà ở)
Một vài tuyên bố có thể được đưa ra. Các chỉ số GDP và bất động sản trong mẫu nghiên cứu đều có chung một chuyển động. Các số liệu cho thấy tính chu kỳ của giá bất động sản với sự đảo ngược xu hướng GDP. Trong khi Đức và Thụy Sĩ cho thấy tốc độ tăng trưởng rất ổn định và vừa phải trong giai đoạn quan sát, các quốc gia Anglo-Saxon thể hiện tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đầu người cao hơn khoảng 30% (tính bằng nội tệ). Đồng thời, chuyển động bất động sản của họ rõ rệt hơn.
Loại trừ những va chạm ngắn hạn, các chu kỳ bất động sản dường như kéo dài trong khoảng thời gian tương đối ngắn từ 4-5 năm, chẳng hạn như rõ ràng đối với Hoa Kỳ sau cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2008, cho đến những khoảng thời gian dài hơn 15 và 30 năm, chẳng hạn như có thể quan sát được trong Thụy Sĩ và Đức tương ứng. Điều đáng chú ý là ở những thị trường lâu đời này, giá bất động sản đã cao hơn tốc độ tăng trưởng GDP trong những năm gần đây, ngoại trừ Đức. Điều này đặc biệt đúng với trường hợp của Vương quốc Anh và Hoa Kỳ. Mặc dù khó có thể đưa ra kết luận giá bất động sản có cao hay không, nhưng chúng ta có thể khẳng định chắc chắn rằng giá bất động sản đã phần nào vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP trong 20 năm qua.
Hình 4 chứa các chỉ số của các thị trường châu Á phát triển. Tỷ lệ được chọn bằng nhau như trong hình 3, vì đây là trường hợp của tất cả các biểu đồ sau. Tương tự như đối với các thị trường phương Tây, GDP và lợi nhuận bất động sản cho thấy mối tương quan cao trong khoảng thời gian được quan sát.
Người ta có thể nhận ra cùng một sự đảo ngược trung bình điển hình của giá bất động sản đối với GPD như đã thấy trước đây. Một ví dụ điển hình cho hiện tượng này là Hồng Kông, nơi giá bất động sản về cơ bản chỉ là sự khuếch đại của chỉ số GDP bình quân đầu người. Mặc dù giá bất động sản không phải lúc nào cũng tuân theo tiến trình GDP một cách hoàn hảo, nhưng rõ ràng là ở tất cả các nước, chúng trở lại một cách có hệ thống.
Hình 4: trường hợp các thị trường châu Á phát triển (GDP bình quân đầu người so với giá bất động sản nhà ở)
Tình hình cho Châu Á mới nổi
Triển vọng tổng thể của thị trường bất động sản châu Á dường như thể hiện xu hướng tăng trưởng cơ bản dài hạn đang bắt kịp các mức phát triển của thế giới. Điều này đặc biệt đúng đối với các quốc gia mới nổi có tốc độ tăng trưởng GDP cao liên tục, chẳng hạn như
Trung Quốc, Indonesia, Malaysia, Thái Lan, Philippines, Ấn Độ và Việt Nam.
Hình 5 cho thấy sự phát triển của giá nhà ở của bốn thị trường đầu tiên trong số 13 đến 17 năm qua, trong khi chỉ có dữ liệu đáng tin cậy hạn chế cho ba quốc gia được đề cập khác. Trên tất cả các thị trường châu Á mới nổi trong hình 5, giá bất động sản chưa bắt kịp tốc độ tăng trưởng GDP, trái ngược với tình hình của các nước phát triển. Khoảng cách này cho thấy mức giá bất động sản của các nước mới nổi ở châu Á hiện vẫn đang ở mức vừa phải so với mức tăng trưởng GDP bình quân đầu người.
Một lần nữa, chỉ từ các động lực ngắn hạn, khó có thể đưa ra bất kỳ nhận định nào về việc giá cao hay thấp; các biểu đồ chỉ phản ánh lợi nhuận vốn mà không liên quan đến các đặc điểm riêng của thị trường, chẳng hạn như tỷ lệ trần hoặc đặc thù cấu trúc. Tuy nhiên, GDP tăng nhanh hơn giá bất động sản ở các quốc gia đã và vẫn đang phát triển nhanh chóng, trong khi ở các nước phát triển, giá đang quay trở lại xu hướng GDP dài hạn.
Hình 5: trường hợp của Châu Á mới nổi (GDP bình quân đầu người so với giá bất động sản nhà ở
Hình ảnh tương tự cho bất động sản thương mại
Giá bất động sản thương mại – tương tự như giá bất động sản nhà ở – phát triển cùng với tăng trưởng GDP. Nói chung, lĩnh vực thương mại được thúc đẩy bởi một mặt là các nhà đầu tư và mặt khác là các công ty thuê nhà.
Người thuê thúc đẩy giá bất động sản thương mại trực tiếp nhất. Khi nền kinh tế phát triển và tỷ trọng của các ngành công nghiệp và dịch vụ tăng lên, thì ngày càng cần nhiều không gian thương mại hơn. Ngoài ra, ngày càng có nhiều công ty đa quốc gia tham gia thị trường và theo đó cần có không gian văn phòng bên cạnh các doanh nghiệp địa phương đang phát triển.
Đổi lại, lĩnh vực bất động sản thương mại lớn hơn và lâu đời hơn sẽ thu hút nhiều sự chú ý hơn từ các nhà đầu tư toàn cầu. Họ xem giá của một tài sản dựa trên lợi suất có thể đạt được, tiềm năng tăng vốn và lợi ích đa dạng hóa danh mục đầu tư tiềm năng cùng với các yếu tố như tính thanh khoản của thị trường, quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài và điều kiện thế chấp.
Cuối cùng, khả năng – tùy thuộc vào quy định của địa phương – về việc chuyển đổi từ nhà ở thành bất động sản thương mại và ngược lại gắn kết sự phát triển giá của hai lĩnh vực với nhau hơn nữa. Có thể là từ quan điểm của chủ nhà, người thuê nhà hoặc nhà đầu tư, GDP được cho là động lực chính đằng sau cả thị trường bất động sản nhà ở và thương mại.
Hình 6 bao gồm giá bất động sản thương mại so với GDP bình quân đầu người và giá bất động sản nhà ở cho các thị trường phương Tây và châu Á khác nhau. Trong mọi trường hợp, giá thương mại và nhà ở di chuyển song song, và trong trường hợp GDP của Trung Quốc tăng trưởng mạnh một lần nữa lại vượt qua tốc độ tăng giá bất động sản.
Hình 6: thêm bất động sản thương mại vào bức tranh
Ý nghĩa đối với nhà đầu tư
Mối liên hệ chặt chẽ giữa tăng trưởng GDP và diễn biến giá bất động sản cho thấy rằng đầu tư bất động sản vào các đô thị lớn của Châu Á đang phát triển nhanh là một cách rất trực tiếp để tham gia vào tăng trưởng kinh tế. Là một tài sản có giá trị thực, bất động sản cũng cung cấp một hàng rào tự nhiên chống lại lạm phát và biến động tiền tệ. Sự mất giá tiền tệ trong dài hạn thường phát triển cùng với lạm phát cao hơn, do đó giá của hàng hóa giao dịch vẫn có thể so sánh được trên phạm vi quốc tế theo tỷ giá hối đoái hiện hành. Lạm phát cao hơn cũng dẫn đến việc tăng giá bất động sản và tiền thuê, thường bù đắp cho những biến động tiền tệ bất lợi tiềm tàng. Hơn nữa, trái ngược với thị trường trái phiếu và chứng khoán toàn cầu, bất động sản là một khoản đầu tư mang tính địa phương hơn nhiều, mang lại lợi ích đa dạng hóa thực sự. Điều này không chỉ bắt nguồn từ các xu hướng tăng trưởng GDP khác nhau giữa các quốc gia, mà còn từ các chu kỳ bất động sản ngắn hạn trùng lặp với xu hướng dài hạn và bị chi phối bởi các động lực cung và cầu địa phương khác nhau.
Vì triển vọng cho câu chuyện tăng trưởng của châu Á vẫn đầy hứa hẹn, nên có khả năng khu vực này vẫn là động lực tăng trưởng của thế giới trong những năm tới. Và vì bất động sản có lẽ là loại tài sản có liên quan trực tiếp nhất đến tăng trưởng kinh tế, nên các nhà đầu tư toàn cầu nên thận trọng khi xem xét chặt chẽ châu Á là động cơ tăng trưởng của thế giới.
Nguồn: https://www.asiagreen.com/