Kinh tế Việt Nam đang ngày càng phát triển. Cơ cấu kinh tế cũng ngày càng thay đổi. GDP tăng kèm theo nhu cầu tích lũy và đầu tư tài sản. Nhưng cũng từ đây, sự yếu kém trong quản lý, trong tầm nhìn được phơi bày. Nhưng trên hết là tư tưởng “đầu tư đầu cơ trục lợi” của bộ phận người dân. Chính tư tưởng này làm cho nền kinh tế Việt Nam đứng trước những rủi ro và làm cho xã hội bị phân hóa. Và một trong những biểu hiện đó là phân lô bán nền trong lĩnh vực bất động sản.

Một trong những nguyên lý/định luật của thế giới là Định luật bảo toàn. Định luật bảo toàn đúng trong tất cả những gì chúng ta thấy được. Như định luật bảo toàn năng lượng có nêu: Năng lượng không tự sinh ra cũng không tự mất đi mà chỉ chuyển từ dạng này sang dạng khác hay truyền từ vật này sang vật khác.

Định luật bảo toàn năng lượng là một nguyên lý tổng quát cho tất cả các thuyết vật lý (cơ học, vật lý hạt nhân, điện từ học…) Và chưa từng thấy ngoại lệ. Có thể thời gian tới các nhà khoa học sẽ tìm ra được điều gì khác so với định luật bảo toàn. Nhưng hiện tại, định luật bảo toàn đang chi phối đời sống của thế giới này.

Trong lĩnh vực kinh tế cũng vậy. Người này giàu lên cũng chính là nhiều người khác đang “nghèo đi” hoặc tài nguyên đang ngày càng nghèo đi, ngày càng cạn kiệt. Ít ra là đến thời điểm hiện tại.

Vào thời kinh tế còn nguyên thủy thô sơ, việc tập hợp tài sản vào tay một ít người phát sinh từ việc mọi người cùng đóng góp lại để hình thành một “tài sản chung” nhằm sinh tồn trong thiên nhiên khi con người còn sống trong hang núi, rừng rậm. Sau đó là bảo hộ bảo vệ cho những người khác hình thành nên việc phân chia vị trí trong bộ tộc, bộ lạc. Tất nhiên, những người đứng đầu và dòng họ được hưởng thành quả cao hơn do sự “bảo vệ” này. Ngoài ra còn có việc việc cướp bóc lẫn nhau giữa các bộ tộc bộ lạc để hình thành nên những bộ tộc bộ lạc ngày càng hùng mạnh hơn. Trong lịch sử cổ đại loài người đã từng có những việc đó.

Khi “chủ nghĩa thực dân” xâm chiếm nhiều nơi trên thế giới như châu Á, Châu Phi, Mỹ Latin… họ cũng vừa đem đến một “nền văn minh” mới, nhưng cũng vừa đem đi tài nguyên khoáng sản của quốc gia đó. Làm cho nhiều nước châu Phi hầu như cạn kiệt nguồn tài nguyên. Và hệ lụy đó vẫn còn đến bây giờ.

Và khi những nhà tư bản đầu tiên của nước Mỹ giàu lên nhanh chóng nhờ vào khai khoáng, dầu mỏ, buôn nô lệ… thì cũng là lúc nhiều bộ tộc da đỏ dần mất đi, rừng núi cũng bị đào xới…

Cho đến hiện nay, khi chúng ta sử dụng những dịch vụ của những nhà cung cấp phần mềm, sử dụng máy vi tính, điện thoại, sử dụng mạng toàn cầu, Facebook… chúng ta đều mất tiền và một số người cũng có tiền nhờ thành quả họ gây dựng.

Chỉ khác một điều là bây giờ chúng ta sử dụng một cách tự nguyện, sử dụng vì sở thích, vì lợi ích của chính chúng ta, không thích thì không sử dụng nữa. Không ai ép buộc chúng ta như thời xưa. Đó mới chính là bản chất đúng nghĩa của sự tiến bộ kinh tế và xã hội. Con người ngày càng tự do, ngày càng được phát triển toàn diện dựa trên tự do ý chí của mình. Tất nhiên, những gì thuộc về lợi ích chung tiến bộ thì chúng ta phải tuân thủ và đóng góp.

Chúng ta đã từng thử những hình thức xã hội công bằng phân đều tài sản nhưng không thành công vì không đúng theo quy luật. Người làm nhiều, tạo ra nhiều giá trị, người cung cấp được dịch vụ cho nhiều người chắc phải được hưởng nhiều thành quả hơn. Đó mới là điều đúng. Nhưng xã hội chỉ như vậy thì thật đơn giản và ích kỷ. Những người giàu có vẫn luôn phân chia tài sản của mình cho nhiều người nghèo khó khác. Bill Gate, Buffet và nhiều tỷ phú khác hứa sẽ cống hiến gần như hết tài sản của mình cho nhân loại theo nhiều cách khôn ngoan. Đồng tiền của họ vẫn sinh ra nhưng vẫn tạo giá trị cho xã hội như những gì vợ chồng Bill Gate đã làm. Đó là tình thương và cũng là chân lý giúp xã hội này ngày càng tốt đẹp hơn. Chỉ có tình thương, sự chân thành mới có thể sẻ chia nhiều hơn cho thế giới, cho những người ít điều kiện tiếp cận hơn. Để cho xã hội công bằng hơn, công bằng trong việc tiếp cận thông tin, trong việc tiếp cận các dịch y tế và các dịch vụ khác mà chỉ có các nước phát triển mới có. Đó mới là nền kinh tế đích thực.

Quay lại việc phân lô bán nền tại nước ta. Bản chất của thành phần kinh tế bất động sản là tạo ra nhà ở cho người cần chỗ ở. Và người tạo ra chỗ ở đó được hưởng phần kết quả kinh doanh của mình. Như xây nhà bán, hoặc bán đất cho người mua xây nhà ở. Hay quy hoạch một khu mới, dự án mới để tạo ra nhiều đơn vị nhà ở hơn cho người dân cần nhà ở, mà những khu dân cư cũ ngày càng chật chội. Hay một hình thức khác là xây nhà trọ cho thuê, xây chung cư cho thuê phục vụ nhu cầu ở của người chưa đủ tiền mua nhà như công nhân, sinh viên, người đi làm. Hoặc xây khách sạn, nhà nghỉ cho thuê phục vụ nhu cầu du lịch. Một hình thức mới đang phát triển mạnh thời gian gần đây là xây dựng các khu biệt thự ven biển, condotel (căn hộ khách sạn) phục vụ việc phát triển du lịch nhanh chóng tại Việt Nam. Tuy nhiên, việc xây dựng các đơn vị nhà ở nói chung (mua ở, thuê ở, khách sạn, condotel…) này phải tính toán đến nhu cầu, mức sống của khách hàng và dung lượng thị trường, cũng như dự tính được sự phát triển.

Dự án phân lô bán nền không có người ở
Dự án phân lô bán nền không có người ở

Còn hình thức phân lô bán nền thì sao? 

Nhu cầu chân chính của người dân là tìm một chỗ ở cho gia đình, một chỗ khang trang hơn, sạch sẽ hơn, an ninh hơn, nhiều tiện ích dịch vụ hơn. Đó là những nhu cầu có thực. Tuy nhiên, giá cả là do cung cầu quyết định, thuận mua vừa bán. Người tìm kiếm chỗ ở thực sự ở Việt Nam đa số là người đi làm tại các thành phố lớn. Những người này là dân từ các tỉnh thành khác về làm việc tại đó hoặc dân tại đó có nhu cầu ra ở riêng cho gia đình mình. Số lượng như vậy rất nhiều. Riêng tại TPHCM, số lượng nhập cư đang sống tại TPHCM lên đến chục triệu người (cả thống kê chính thức và không thống kê chính thức). Để giải quyết vấn đề chỗ ở cho lượng lớn người dân chưa có nhà ở như vậy cần rất lớn đơn vị nhà ở mà trong thời gian ngắn chắc chắn không giải quyết được. Mà đất thì không sinh ra. Vấn đề phát sinh từ đó.

Đó là mảnh đất màu mỡ cho đầu cơ trục lợi. Thực tế là bao nhiêu dự án phân lô bán nền trong cả nước nằm trong tay bao nhiêu cá nhân, công ty trong lĩnh vực bất động sản. Không nhiều người. Thứ hai, người mua ở rất ít, đa số là người mua đầu tư – mua đi bán lại.

Thực tế là người đầu tư cũng góp phần làm cho khu vực đó khang trang hơn với đường xá được làm mới. Còn gì nữa? Với dự án phân lô bán nền, chúng tôi chỉ thấy vậy. Đường, hệ thống thoát nước của dự án, điện ngầm, điện nổi, hoặc trồng cây xanh ven đường theo quy định của nhà nước. Không còn gì khác. Nhưng đi đôi với nó là giá tăng mấy lần trong thời gian ngắn. Mà không tạo ra một giá trị nào hơn nữa. Đất nằm chờ đó và tăng giá từng ngày. Trong khi người mua ở thì đang ngày càng vật lộn với việc mưu sinh, thuê nhà, con đi học, và mua nhà ở.

Một hệ lụy nữa của việc phân lô bán nền là làm cho giá đất của cả khu vực tăng theo. Làm cho người mua ở rất khó khăn trong việc mua được một nền đất, một cái nhà để ở. Vì người mua ở tích lũy tiền lâu dài, còn nhà đất thì tăng giá từng ngày một. Rất nhiều người trong quá trình đi tìm nhà đã không thể mua được, vì giá tăng quá nhanh. Có một sự khập khiễng ở chỗ này?

Với các mặt hàng tiêu dùng bình thường như lương thực, thực phầm, nhu yếu phẩm hằng ngày thì giá cả tăng đột biến khi có sự kiện lớn như thiên tai, địch họa, hay năng lượng. Còn trong điều kiện bình thường, việc sản xuất đều theo nhu cầu thị trường. Những công ty không dự báo được thị trường, sản xuất tràn lan chắc chắn sẽ lãnh đủ. Và nhà nước luôn can thiệp vào khi thấy tình hình báo động như việc tăng giá một mặt hàng thiết yếu quá nhiều. Cụ thể là xăng dầu, gạo… Ở những nước phát triển cũng vậy, nhà nước luôn trung hòa nền kinh tế thông qua luật pháp, như luật chống độc quyền, các sắc lệnh thuế, các ưu đãi… Có như vậy mới bảo vệ được người tiêu dùng và bảo vệ nền kinh tế phát triển hài hòa, bền vững. Trong lĩnh vực bất động sản cũng không ngoại lệ.

Phân lô bán nền làm phân hóa giàu nghèo

Lý do, như chúng tôi đã nói ở trên, định luật bảo tồn luôn đúng. Và cũng đúng trong trường hợp phân lô bán nền này. Nếu như trước kia, các nhà tư bản giàu lên nhờ tài nguyên khai khoáng, dầu mỏ… thì ngày nay những người người đầu cơ đất nền chờ giá lên cũng có điểm giống và không giống. Giống là, họ có được lợi thế nhờ những mối quan hệ với chính quyền để có thể triển khai dự án, họ dùng lợi thế của mình để có thể mua được đất rẻ. Không giống là, trước kia nguồn tài nguyên than đá, dầu mỏ được đưa vào sản xuất, phục vụ quá trình sản xuất khi các loại máy móc thời đó cần. Các nhà tư bản đó ngày càng phải chuyển mình theo sự thay đổi phương cách sản xuất, theo sự thay đổi của khoa học kỹ thuật. Còn những người mua nền đất để đó, từ một lượng tiền có thể tạo ra một lượng tiền lớn trong thời gian ngắn mà không có bất kỳ sự tham gia vào quá trình sản xuất (trừ một ít quá trình làm đường xá, cầu cống, trải nhựa…). Vậy tiền sinh ra từ đâu? Giá trị sinh ta từ đâu mà nhận tiền đó?

Những nhà đầu tư cứ mua đi bán lại trên cùng một mảnh đó. Cho đến khi đến tay người mua ở thì giá đã quá cao. Người mua ở thật sự là người chi trả cho những khoản lợi nhuận kết xù trước đó của các nhà đầu tư tư sơ cấp đến thứ cấp. Gánh nặng đang thật sự đè lên vai những người đang tìm nhà ở, họ phải chạy đua với thời gian mà không có sự can thiệp công bằng từ nhà nước ngay từ đầu. Để đến bây giờ, tất cả các tỉnh thành trên cả nước đều sốt đất. Nơi nào làm đường, có dự án là giá đất tăng cao ngất ngưỡng. Và những người tìm nhà thành phố giờ quay về tìm nhà ở quê cũng là một việc khó.

Có một thực tế rõ ràng mà chúng ta từng nói là “từng gia đình mạnh thì đất nước mới mạnh”. Nhưng xem ra, những gia đình trẻ bây giờ đang đứng trước áp lực rất lớn về vấn đề nhà ở trong khi những chi phí khác ngày càng đắt đỏ. Kịch bản có vẻ ngày càng gần hơn với những nước phát triển ở Châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản.

Dòng vốn bị ứ đọng trong đất

Có một hệ quả xấu cho nền kinh tế khi tình trạng phân lô bán nền diễn ra tràn lan, đó là dòng vốn trong nền kinh tế bị ứ đọng tại phân lô bán nền. Đúng bản chất là dòng vốn của người dân và doanh nghiệp tạm thời nằm trong bất động sản như là một kênh tài sản như ngoại tệ, vàng, kim loại. Ngoại tệ doanh nghiệp dự trữ chủ yếu dùng trong kinh doanh (trừ những doanh nghiệp kinh doanh ngoại hối, những doanh nghiệp này còn có chức năng trung gian trên thị trường ngoại hối). Vàng chủ yếu là một hình thức tích giữ tài sản trong dân, vừa là vật trang sức nhưng cũng có ý nghĩa lễ nghi ở nhiều nước châu Á. Giá vàng chỉ biến động mạnh khi thế giới có “biến”. Nhưng nó cũng không thể nào tăng gấp vài lần trong thời gian ngắn. Vì những loại tài sản đó trên thế giới đều có liên thông chặt chẽ với nhau, theo nhu cầu thị trường và có sự điều tiết của những chính phủ. Tất nhiên, trong đó vẫn có những tổ chức hay quỹ đầu tư/đầu cơ thực hiện việc mua đi bán lại để hưởng lợi. Nhưng nhìn chung nó chỉ ảnh hưởng đến giá tài sản thời gian ngắn. Và đa số các quỹ này cũng dựa trên dự báo nhu cầu về tài sản đó trong lương lai, cũng như dự đoán về tình hình thế giới trong thời gian tới có ảnh hưởng đến nhu cầu tài sản như thế nào mới đưa ra quyết định nên mua hay bán. Tài sản và tiền luôn luân chuyển qua lại trong nền kinh tế để có thể đầu tư vào những lĩnh vực cần đầu tư. CÓ như thế nền kình tế mới phát triển thực sự. Điển hình như các công lớn trong thời đại ngày nay, cần rất nhiều vốn để đầu tư và phát triển trong một thời gian dài mới có thể thành những UNICORN. Khi thành rồi cũng cần tiếp tục đầu tư để mở rộng và trụ vững. Vậy tiền từ đâu ra để đầu tư? Đó là huy động từ các quỹ đầu tư, huy động từ những nhà đầu tư cá nhân, tổ chức thông qua các hình thức trên thị trường chứng khoán, thị trường vốn… Những hình thức này được sự quan tâm lớn của các cá nhân có vốn vì đây là những hình thức đầu tư khá tiềm năng. Thực tế là, những UNICORN khi thành các công ty đại chúng lớn thì giá cổ phiếu tăng nhiều lần. Và giá trị mà công ty mang lại cho xã hội là rất lớn. Các công ty UNICORN hiện tại chủ yếu trong lĩnh vực công nghệ cao, AI, ML, tự động hóa, truyền thông, shareworking, môi trường, logistics… Những công nghệ dịch vụ góp phần định hình thế giới trong trong tương lai.

Nếu những người dân trên một đất nước mà chỉ nghĩ đến đầu tư đất nền, mua đi bán lại để hưởng lợi nhuận lớn thì tất nhiên dòng vốn không nhỏ sẽ chảy vào đó. Và sự nghiệp phát triển nền kinh tế mạnh dựa trên các ngành 4.0 sẽ phải nhờ vào một vài công ty lớn. Các công ty sẽ phải huy động vốn, và chắc chắn sẽ phải huy động vốn quốc tế. Tất nhiên, đó là cuộc chơi chung, ta vừa huy động vốn quốc tế vừa tận dụng được công nghệ của thế giới, nhưng chắc cũng có nhiều vấn đề về tính “độc lập” hay tạo hệ sinh thái mạnh của một quốc gia. Nếu thật sự chúng ta có một nguồn vốn mạnh trong nước thì việc đầu tư sẽ thuận lợi hơn. SẼ không phải chờ đến hiện nay mới có một vài công ty lớn của Việt Nam đầu tư vào lĩnh vực thế giới quan tâm. Vì đến bây giờ, chúng ta mới có được những công ty tích lũy được tài chính mạnh, trong thời gian khá dài. Và đều liên quan đến bất động sản. Đó cũng là một cách huy động vốn của những công ty này…

Theo chúng tôi, chính quyền cần quan tâm đến việc cấm việc phân lô bán nền tràn lan vì những hệ lụy đã xảy ra. Còn những hệ lụy khác như phá vỡ quy hoạch, hay hình thành những khu dân cư bỏ hoang vì không có người ở. Những điều này đã được nhắc đi nhắc lại rất nhiều lần nhưng vẫn không giải quyết được.

Công ty TNHH Investment Land 

Hotline: 0902848440

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *