Những lưu ý khi “mua bán nhà đất” bằng hình thức Vi bằng là nội dung được nhiều người quan tâm vì đặc thù lịch sử hình thành nhà đất tại nhiều địa phương và cơ chế quản lý.
Vì bằng là gì?
Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08: Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện và hành vi có thật (làm chứng…) Không chứng thực, xác nhận pháp lý…
Bài viết dưới ghi nhận tính pháp lý Thừa phát lại, những việc được và không được làm của Thừa phát lại.
http://investmentland.com.vn/thua-phat-lai-la-gi/
Những trường hợp không được lập vi bằng
Điều 37 Nghị định 08/2020 quy định những trường hợp không được lập vi bằng
1. Các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 4 của Nghị định này.
2. Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.
3. Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.
4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
6. Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
7. Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
8. Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
9. Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Trong đó, khoản 5 điều 37 có nêu:”5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”
Do đó, vi bằng không được tham gia vào sự kiện có liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Vậy vi bằng đóng vai trò như thế nào trong các giao dịch “giấy tờ viết tay” như vậy? Và làm thế nào để đảm bảo hơn trong quá trình mua bán nhà đất viết tay?
Vi bằng đóng vai trò gì trong giao dịch nhà đất viết tay?
Trong văn bản Vi bằng chỉ chứng kiến sự kiện giao nhận tiền của hai bên trước mặt Thừa phát lại, không có nội dung khác. Mục đích và nội dung giao tiền đều không được nhắc tới. Có thể hiểu nội dung giao dịch, giấy tờ pháp lý, bàn giao đất …đều do hai bên tự chịu trách nhiệm. Khác với công chứng hay chứng thực, nội dung hợp đồng và giấy tờ pháp lý đều phải hợp pháp. Tất nhiên, thực tế của giao dịch là điều bên mua cần phải quan tâm.
Làm thế nào để yên tâm hơn trong quá trình mua nhà đất viết tay?
Rõ ràng giá trị pháp lý của vi bằng trong mua bán nhà đất viết tay chỉ có một nội dung duy nhất là chứng kiến giao nhận tiền của hai bên. Đây là chứng cứ quan trọng khi có tranh chấp xảy ra. Và nguyên nhân, mục đích của sự giao nhận tiền này là cả một câu chuyện cần hai bên chứng minh.
Hiện tại pháp luật không ghi nhận hình thức mua bán chuyển nhượng nhà đất không có giấy tờ pháp lý hoàn chỉnh. Điều kiện để mua bán nhà đất là phải có GCN QSDĐ, không tranh chấp, thế chấp, kê biên, xử lý nợ… Đối với nhà ở hình thành tương lai thì dạng hợp đồng mua bán có xác nhận chủ đầu tư.
Tuy nhiên, nhiều đặc thù đất đai tại Việt Nam hình thành từ lâu cũng góp phần tạo nên vấn đề này. Như vấn đề dự án treo lâu năm, người dân không chuyển mục đích được, không làm sổ được. Hoặc đất nông nghiệp trong khu dân cư như tại Thủ Đức, Bình Chánh. Người dân không thể không xây nhà, còn nông nghiệp vẫn hoàn nông nghiệp. Điều này dẫn đến tình trạng chung chi để xây nhà, hợp thức từ từ theo chính sách nhà nước. Do đó cần một chính sách rõ ràng, thống nhất, dễ thực hiện.
Qua đặc thù trên ta thấy vẫn có những bất động sản mua bằng giấy tờ tay vẫn yên tâm. Khi mua bất động sản tại khu đã đông dân cư thì tỷ lệ giải toả thấp. Khi mua của người thân quen thì đảm bảo hơn người lạ. Khi biết rõ gốc gác lô đất sẽ yên tâm hơn.
Tuy nhiên có rủi ro khi một lô đất bán cho nhiều người khi không có sự ghi nhận của pháp luật trong các giao dịch này. Và những điều như đã nói nói ở trên giúp hạn chế tối đa vấn đề này. Nhớ nhận bàn giao đất và rào chắn lại.
Môi giới bất động sản
Thực hiện các thủ tục pháp lý
– Đặt cọc, chuyển nhượng, thừa kế
– Đo vẽ, tách hợp thửa, cắm ranh
– Chuyển mục đích
– Hợp thức hoá, cấp giấy chứng nhận lần đầu
– Tư vấn hoà giải, tranh chấp, luật sư đại diện
– Tư vấn hợp đồng thuê, hợp đồng cọc, mua bán
Hotline: 0902.848.440
Facebook: https://www.facebook.com/InvestmentLandCompany/
Website: investmentland.com.vn