Quy trình mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Quy trình mua bán nhà đất nhà đất đang thế chấp tại Ngân hàng được hiện theo Luật Dân sự 2015, Luật Các Tổ Chức Tín Dụng 2010, Luật Các Tổ Chức Tín Dụng Sửa Đổi 2017,  Luật Công Chứng 2014, Luật Đất Đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 Và các Nghị Định, Thông tư hướng dẫn liên quan.

Điều 320 luật Dân sự 2015: Nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Điều 299 Luật Dân sự 2015:  Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Và khi không thực hiện đúng đủ nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý như sau:

Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

a) Bán đấu giá tài sản;

b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

d) Phương thức khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

 

Quy trình mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng
INVESTMENT LAND COMPANY

Quy trình mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Căn cứ theo các quy định của Pháp luật nêu trên và các Luật khác thì Người thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ khi đã hoàn thành nghĩa vụ với bên Nhận thế chấp và hoặc được sự đồng ý của bên Nhận Thế Chấp. Nếu bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp có thể được xử lý như điều 303 nêu trên. Do đó, khi tài sản đang thế chấp ngân hàng (đặc biệt là tài sản phải đăng ký thế chấp như bất động sản) thì bên thế chấp không được bán tài sản trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý. Do đó, việc bán tài sản đang thế chấp mà không có sự đồng ý của ngân hàng hoặc chưa thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp thì giao dịch này không được pháp luật công nhận. 

Trường hợp người mua không hề biết về việc tài sản thế chấp ngân hàng thì khi xảy ra tranh chấp thì quyền lợi của ngân hàng vẫn phải được đảm bảo trước tiên.

Do đó, người mua cần tìm hiểu tài sản bất động sản có đang thế chấp không? Nếu thế chấp thì có thể thực hiện một trong hai cách sau. 

Trường hợp người bán giải chấp trước khi bán

Trường hợp này đơn giản hơn do người bán đã thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng trước khi bán. Sau khi tất toán khoản vay, ngân hàng sẽ phát hành  2 Thông báo giải chấp và 2 Đơn yêu cầu xóa thế chấp. Đầu tiên đem Thông báo đến Phòng công chứng để xóa trên hệ thống công chứng. Phòng công chứng đóng dấu đã xóa thế chấp lên 1 tờ thông báo. Đem 2 đơn Xóa Thế Chấp và tờ Thông báo kèm Giấy Chứng Nhận lên CN Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật xóa thế chấp. Thời gian xóa thế chấp tại TPHCM là 01 ngày.

Lưu ý khi thực hiện thủ tục xóa thế chấp: 

  • Việc sai sót trong khâu đánh máy Đơn Xóa Thế Chấp và Thông Báo Giải Chấp có thể làm tốn thời gian của bạn khá nhiều. Do đó, cần kiểm tra kỹ thông tin trước khi nhận hồ sơ từ ngân hàng để tránh sai sót không đáng có.
  • Việc nhận đặt cọc bán nhà đất có thể thực hiện trước khi tất toán khoản vay dựa vào Giấy chứng nhận sao y (hoặc photo), hợp đồng thế chấp, hợp đồng tín dụng của khoản vay. Sau khi nhận tiền cọc người bán có thể thực hiện các thủ tục giải chấp tài sản để đảm bảo thực hiện hợp đồng. đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
  • Tuy nhiên với một số tiền giải chấp lớn vượt ngoài khả năng thanh toán của người bán thì có thể tham khảo quy trình bên dưới.

Trường hợp người mua đồng giải chấp thay cho người bán trước khi mua

  • Hai bên liên hệ với ngân hàng để xác định số tiền chính xác cần giải chấp để lấy sổ ra. Thông báo nhân viên ngân hàng chuẩn bị các giấy tờ cần thiết để giải chấp. Cung cấp số tài khoản của bên bán tại ngân hàng cho vay để bên mua chuyển tiền vào giải chấp.
  • Hai bên mua bán ra Phòng công chứng để thực hiện ký hợp đồng đặt cọc công chứng khi chưa có sổ gốc mà chỉ có sổ sao y của ngân hàng trước đó kèm theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp. Phòng công chứng kiểm tra hồ sơ và cho khách hàng ký và lăn tay vào hợp đồng cọc. Chờ đến khi có sổ gốc về là công chứng đóng dấu. 
  • Sau khi ký tên, lăn tay, bên mua chuyển khoản tiền vào tài khoản bên bán để tất toán khoản vay. Ngân hàng đã chuẩn bị hồ sơ tất toán nên thời gian lấy sổ ra cũng khá nhanh. Hai bên vào ngân hàng lấy sổ kèm Thông Báo Giải Chấp và Đơn Xóa Thế Chấp.
  • Hai bên đem sổ nhà đất và Thông Báo Giải Chấp ra Phòng công chứng để xóa thế chấp trên hệ thống công chứng và đóng dấu phát hành hợp đồng. 
  • Đây là trường hợp với số tiền giải chấp lớn cần sự tham gia của bên mua và để đảm bảo an toàn cho cả hai bên. Tuy nhiên, trước khi công chứng đặt cọc bên bán cần lưu ý một số vấn đề về hợp đồng công chứng cọc như sau: 

Đặc biệt lưu ý: Bên mua (bên đặt cọc) nên đi theo bên bán trong quá trình tới ngân hàng để nhận sổ nhà đất. Và trước đó cần liên hệ chặt chẽ với nhân viên ngân hàng để biết quá trình giải chấp và nhận sổ.

Investment Land Company – Nhà tư vấn bất động sản

Địa chỉ: Tầng lửng An Phú Plaza, 117 – 119 Lý Chính Thắng, Phường 07, Quận 3, Tp.HCM

MST: 0313851136

Hotline: 0902848440 – 0938460400 (English)

Email: info@investmentland.com.vn

Facebook: https://www.facebook.com/InvestmentLandCompany/

Website: investmentland.com.vn

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *