Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản liên quan đến việc nộp thuế của người dân khi bán nhà đất căn hộ chung cư tại Việt Nam.

Căn cứ pháp lý 

Căn cứ pháp lý tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam là:

  • Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 
  • Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Thuế TNCN số 26/2012/QH13 ngày 22/11/2012.
  • Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều luật thuế TNCN và Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Thuế TNCN số 26/2012/QH13 (Hết hiệu lưc một phần).
  • Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Luật Thuế TNCN, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế TNCN. (Hết hiệu lực một phần)
  • Luật số 71/2014/QH13 ngày 23/12/2014 sửa đổi một số điều của các luật về thuế.
  • Thông tư 92/2015/TT-BTC  ngày 15/06/2015 hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh và hướng dẫn thực hiện Luật về thuế số 71/2014/QH13…

Trong đó thông tư 92/2015/TT-BTC và thông tư 111/2013/TT-BTC là hai thông tư hướng dẫn cụ thể mới nhất về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản. Thông tư 92/2015/TT-BTC đã sửa đổi một số điều thông tư 111/2013/TT-BTC.

Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ điều 17 thông tư 92/2015/TT-BTC: sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC.

Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất:

  1. Thu nhập chịu thuế (Giá chuyển nhượng)
  • Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
  • Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. 

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng

       x

Thuế suất 2%

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đối với người nước ngoài

Người nước ngoài chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam cũng áp dụng cách tính thuế và thuế suất như trên. Tức là 2% giá chuyển nhượng.

Những điểm cần lưu ý về thuế khi chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam

  • Hiện tại chỉ đang áp dụng cách tính thuế 2% trên giá trị chuyển nhượng. Cách tính thuế 25% trên lợi nhuận vẫn chưa áp dụng, tuy đây mới là phương pháp tính thuế hợp lý hơn.
  •  Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Giá này là giá thỏa thuận giữa hai bên mua bán. Cơ quan thuế căn cứ vào giá do nhà nước quy định để ấn định mức thu thuế nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá này. Tuy nhiên, mức giá nhà nước quy định hiện quá thấp so với thị trường dẫn đến thất thoát thuế (với cách tính thuế và cách làm hiện tại). Cơ quan thuế cùng với các cơ quan nhà nước khác như Công an đang phối hợp để phát hiện những vụ việc mua bán nhà đất khai báo giá thấp để né thuế. 
  • Trường hợp mua bán nhà hoặc căn hộ hình thành tương lai, giá mua bán nhà đất ghi trên hợp đồng chuyển nhượng/mua bán nhà đất cần được ghi đúng thực tế. Vì giá bán nhà đất hình thành tương lai từ chủ đầu tư thể hiện rõ ràng trong hợp đồng mua bán. Còn số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư thể hiện trên hóa đơn VAT chủ đầu tư xuất cho khách hàng. Trên thực tế giá chuyển nhượng lại có thể bằng hoặc thấp hơn giá bán từ chủ đầu tư (nếu bán lỗ, bán gấp nhưng cũng phải chịu 2% thuế). Tuy nhiên, nếu thấp hơn quá nhiều, cơ quan thuế có quyền yêu cầu cơ quan điều tra vào cuộc. Và đây là việc đã xảy ra ở nhiều nơi.
  • Trong tương lai Luật thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản có thể sẽ có nhiều thay đổi để phù hợp với thực tế kinh tế. Tuy nhiên, đi kèm phải là những cải tiến về thanh toán, giá nhà nước phải theo kịp với giá thị trường… 
Công văn 5235/TTC-DNNCN Tổng Cục Thuế ngày 16/12/2019 tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động bất động sản
Một văn bản của Chi Cục Thuế Quận 10

Investment Land Company – Nhà tư vấn bất động sản

Địa chỉ: Tầng lửng An Phú Plaza, 117 – 119 Lý Chính Thắng, Phường 07, Quận 3, Tp.HCM

MST: 0313851136

Hotline: 0902848440 – 0938460400 (English)

Email: info@investmentland.com.vn

Facebook: https://www.facebook.com/InvestmentLandCompany/

Website: investmentland.com.vn

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *