Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất căn hộ chung cư là tiền đề cho các bước tiếp theo, là căn cứ thực hiện các việc như thanh toán, bàn giao, trách nhiệm mỗi bên. Trong quá trình thực hiện các giao dịch, chúng tôi có những kinh nghiệm chia sẻ để các anh chị em trong nghề và khách hàng nắm rõ. Chúng tôi có mẫu hợp đồng đặt cọc, cho thuê nhà phù hợp với từng trường hợp và nhận tư vấn các giao dịch pháp lý liên quan đến bất động sản.
Hợp đồng đặt cọc cần phải rõ ràng
Nhiều hợp đồng đặt cọc chỉ ghi nhận những nội dung chung chung như số tiền đặt cọc, thời gian thanh toán, phạt nếu hủy cọc. Đây là ba nội dung quan trọng thường được đưa vào hợp đồng đặt cọc. Còn nhiều điều khoản liên quan đến giao dịch mà các bên cần nghĩ đến. Các nội dung này cần rõ ràng để tránh sự hiểu lầm và phát sinh những sự việc không đáng có. Để có hợp đồng đặt cọc đầy đủ cần có sự trao đổi giữa các bên và cần lưu ý các điều tiếp theo.
Hợp đồng đặt cọc bên mua có vay ngân hàng
Khi bên mua có vay ngân hàng, hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ là vay ngân hàng, hình thức giải ngân như thế nào, giải ngân bao nhiêu, thời gian bao lâu. Hiện tại có rất ít ngân hàng giải ngân trực tiếp không phong tỏa lại. Còn đa số ngân hàng là giải ngân phong tỏa lại đến khi hoàn thành việc chuyển nhượng. Các thỏa thuận về việc cho vay nằm trong hợp đồng ba bên giữa bên mua, bên bán và ngân hàng. Hợp đồng 3 bên có nội dung chính là bên bán sẽ nhận được tiền (mở phong tỏa tài khoản) sau khi bên mua hoàn tất đăng ký thế chấp. Tiền giải ngân phong tỏa lại ngân hàng sẽ thu hồi lại nếu không đáp ứng được điều kiện trên. Do đó, hợp đồng đặt cọc có vay ngân hàng cần rõ ràng các thông tin trên và xác nhận lại bên bán đã hiểu những nội dung này.
Bên mua giải chấp ngân hàng cho bên bán
Bên bán đang vay ngân hàng và có yêu cầu bên mua giải chấp sổ hồng ra thì cần lưu ý các điều sau. Hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ là hai bên thống nhất bên mua sẽ lấy sổ ra với số tiền bao nhiêu. Đây là một trong những điều khoản của hợp đồng đặt cọc. Số tiền chuyển khoản vào trực tiếp tài khoản vay của ngân hàng cho vay chỉ với mục đích lấy sổ ra. Ngoài việc này, bên mua không chịu trách nhiệm. Bên bán cần hẹn ngân hàng trước để thực hiện thủ tục giải chấp. Sau khi thống nhất với ngân hàng về thời gian lấy sổ, bên bán hẹn bên mua ra ngân hàng lấy sổ, bên mua chuyển khoản và nhận sổ để cùng ra phòng công chứng. Thời gian thực hiện quy trình này là trong một buổi khi đã hẹn ngân hàng cụ thể.
Thanh toán khi công chứng
Để đảm bảo một giao dịch suôn sẻ tốt nhất là thực hiện nghĩa vụ và quyền là song song. Sau khi công chứng viên kiểm tra các giấy tờ cần thiết, ký tên vào hợp đồng mua bán thì bên mua chuyển khoản. Sau khi bên bán nhận được tiền thì phòng công chứng đóng dấu, phát hành hợp đồng mua bán. Việc này cần được hai bên thống nhất để đảm bảo tính thống nhất, rõ ràng. Vì thường tâm lý bên bán muốn nhận tiền rồi mới đóng dấu, bên mua muốn đóng dấu rồi mới chuyển tiền. Nên việc nhỏ như vậy cũng giúp hai bên yên tâm. Còn khi hợp đồng đã phát hành rồi thì chỉ có hai bên đồng ý hủy tại phòng công chứng nơi phát hành hợp đồng hoặc tòa án có quyết định hủy thì hợp đồng mới bị hủy.
Trường hợp cấp sổ mới hoặc thay đổi hiện trạng nhà đất
Hiện nay, tình trạng thay đổi hiện trạng nhà đất xảy ra khá phổ biến tại TPHCM. Khi nộp hồ sơ chuyển nhượng, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hiện trạng và trả hồ sơ nếu không đúng hiện trạng trên sổ. Hoặc nếu sổ hồng bị rách cũng được yêu cầu phải đổi sổ mới. Việc đổi sổ mới đòi hỏi phải đo vẽ lại và từ đó phát sinh những vấn đề tiếp theo mà khi đặt cọc mua bán nhà đất không lường trước được. Do đó, các bên cần thỏa thuận trước với nhau về các chi phí và thời gian đặc biệt là khi có vay ngân hàng. Các trường hợp đất khi đo vẽ bị chồng ranh, sai lệch sẽ có thời gian xử lý lâu hơn, có khi liên quan đến tranh chấp. Đây là những vấn đề cần lưu ý trong hoàn cảnh hiện trạng nhà đất có nhiều thay đổi và mất nhiều thời gian để giải quyết.
Giá hợp đồng công chứng thấp hơn hợp đồng đặt cọc
Một trong những lý do hợp đồng mua bán bị hủy là che giấu nghĩa vụ với bên thứ 3. Do đó, khi ký hợp đồng mua bán công chứng thấp hơn giá trên hợp đồng đặt cọc hai bên cần ý thức rõ vấn đề này.