Quy trình mua bán nhà đất tại TPHCM

QUY TRÌNH MUA BÁN NHÀ ĐẤT TẠI TPHCM

Khi thực hiện mua bán nhà đất, đặc biệt đối với những khách hàng lần đầu, việc biết quy trình thủ tục và các vấn đề liên quan hết sức quan trọng để bảo vệ tài sản của mình. Các bước của quy trình mua bán nhà đất tại TPHCM

BƯỚC 1: ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Việc đặt cọc mua bán nhà đất có thể thực hiện ở văn phòng công chứng hoặc giữa hai bên và có người làm chứng. Nội dung đặt cọc gồm các vấn đề sau:

• Thông tin pháp lý người bán: (Họ tên, CMND, Hộ khẩu thường trú…) Thông tin vợ hoặc chồng, đồng sở hữu với người bán nếu có. Trường hợp người bán chưa kết hôn thì cần có giấy xác nhận độc thân tại nơi cư trú. Trường hợp ly hôn cần có giấy chứng nhận ly hôn và xác nhận phân chia tài sản của tòa án. Trường hợp nhận thừa kế cần phải có di chúc thừa kế hợp pháp…
• Thông tin pháp lý người mua: (Họ tên, CMND, Hộ khẩu thường trú…)
• Thông tin mô tả về nhà đất (Địa chỉ trên sổ đỏ, số sổ đỏ, Diện tích đất, diện tích xây dựng, thông tin về hiện trạng nhà đất…)
• Tổng số tiền hai bên thỏa thuận mua bán
• Số tiền đặt cọc
• Các đợt thanh toán tiền tiếp theo và hình thức thanh toán
• Thời điểm hai bên ký hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) nhà đất tại văn phòng công chứng.
• Các thỏa thuận về việc bàn giao nhà đất: Thời gian bàn giao, cụ thể nội thất bàn giao…
• Các thỏa thuận khác liên quan đến bên chịu thuế TNCN, phí trước bạ, thuế phi nông nghiệp, lệ phí công chứng, bên chịu phí môi giới (nếu có)
• Quyền và nghĩa vụ của các bên. Bên bán có quyền sở hữu số tiền đặt cọc nếu bên mua không mua. Và bên bán phải trả lại số tiền đặt cọc và một khoản bằng số tiền đặt cọc nếu không bán cho bên mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

Lưu ý: Việc ký kết hợp đồng đặt cọc có thể bằng hình thức hợp đồng viết tay giữa hai bên nếu số tiền không nhiều ( 50 triệu, 100 triệu), hoặc tùy thỏa thuận hai bên. Tuy nhiên, các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc phải đảm bảo yếu tố rõ ràng, hợp pháp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của hai bên mua bán. Hợp đồng đặt cọc thực hiện tại phòng công chứng đảm bảo các yếu tố pháp lý giúp bên mua và bên bán yên tâm. Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, phòng công chứng sẽ thông báo giao dịch đặt cọc này lên hệ thống của Sở Tư Pháp. Việc này đảm bảo quyền lợi cho cả bên mua lẫn bên bán. Hợp đồng chỉ được giải tỏa khi hai bên cùng ký kết thanh lý hợp đồng.

Trường hợp bên mua có vay ngân hàng thì chỉ làm hợp đồng mua bán giữa hai bên có nêu rõ số tiền thanh toán bằng vốn tự có và vốn vay ngân hàng. Mời các bạn đọc thêm bài ” Những lưu ý khi mua bán nhà có vay ngân hàng”.

BƯỚC 2: CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN

Các giấy tờ bên bán cần phải chuẩn bị

• Bản gốc CMND hoặc Hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân
• Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú
• Bản gốc giấy đăng ký kết hôn
• Một số giấy tờ khác trong từng trường hợp riêng như Giấy chứng nhận độc thân trong khoảng thời gian tài sản được hình thành, Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản do tòa án ký, Các giấy tờ phân chia tài sản, di chúc…
• Bản gốc sổ đỏ nhà đất đang giao dịch
• Bản gốc Thông báo trước bạ hiện tại
• Thông báo giải chấp của ngân hàng trong trường hợp mới giải chấp nhưng chưa xóa thế chấp tại Phòng TNMT
• Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và các hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp tài sản là hợp đồng mua bán chưa có sổ hồng (Hoặc sổ hồng đứng tên Chủ đầu tư)
• Các hóa đơn, chứng từ có liên quan đến hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và các lần chuyển nhượng trước.

Các giấy tờ bên mua cần phải chuẩn bị

• Bản gốc CMND
• Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú

Trường hợp người mua đã có vợ hoặc chồng thì có thể đứng tên cả hai hoặc một trong hai người (tại TPHCM). Tuy nhiên, có nhiều Tỉnh thành quy định phải có cả hai vợ chồng cùng ký và phải đem theo Giấy Chứng Nhận Kết Hôn. Trước khi thực hiện các thủ tục mua bán nhà đất nên tìm hiểu các thủ tục tại tỉnh thành đó.

Các lưu ý quan trọng khi công chứng hợp đồng

• Bên mua giao tiền khi đã ký tên, lăn tay, và công chứng viên đã kiểm tra hồ sơ. Việc này tránh được rủi ro khi đã giao tiền rồi mà công chứng viên kiểm tra trên hệ thống của Sở Tư Pháp thấy bị ngăn chặn, đang thế chấp, có các hợp động công chứng khác… làm cho việc công chứng không thực hiện được.
• Bên bán sau đi đã nhận được tiền thì mới cho đóng dấu và phát hành hợp đồng mua bán. Vì sau khi đóng dấu và phát hành (trên hệ thống Sở Tư Pháp) thì không thể hủy hợp đồng nếu bên mua không nhận được tiền (trừ khi hai bên cùng ký hợp đồng hủy). Có những Phòng công chứng chưa đóng dấu nhưng đã cho phát hành trên hệ thống Sở Tư Pháp, và hợp đồng cũng đã hiệu lực. Nên sau khi ký tên, lăn tay, công chứng viên kiểm tra hợp đồng thì bên bán phải thông báo liền cho công chứng viên chưa cho phát hành và đóng dấu. Chờ đến khi nhận được tiền mới thực hiện.

BƯỚC 3: NỘP THUẾ VÀ CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU

Sau khi đã ký hợp đồng mua bán nhà đất, người mua cần tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo để hoàn tất quá trình giao dịch của mình. Người mua có thể tự mình thực hiện hoặc thuê dịch vụ chuyên thực hiện.

Tại Tp.HCM, việc chuyển tên trên Giấy Chứng Nhận (đăng bộ) chia làm hai khu vực thực hiện theo hai quy trình khác nhau. Khu vực gồm Quận 9, Thủ Đức và khu vực bao gồm các Quận Huyện còn lại.

Quy trình nộp thuế và chuyển quyền sở hữu tại Quận 9, Thủ Đức

• Khai tờ khai Trước bạ nhà đất (2 bản bên mua) và Thuế Phi Nông Nghiệp (bên bán 1 bản, mua 1 bản)
• Nộp hai loại tờ khai này lên phường (Phòng Địa Chính hoặc Bộ phận 1 cửa) để xác nhận vị trí tài sản. Các phường tại quận Thủ Đức không cần khai tờ khai trước mà chỉ cần nộp hồ sơ gồm: sổ hồng/đỏ (1 bản sao y), hợp đồng mua bán (1 bản sao y), thông báo trước bạ (1 bản photo). Thời gian nhận lại xác nhận vị trí là 3 ngày làm việc.

• Lên chi cục thuế để nộp hồ sơ thuế. Hồ sơ gồm: GCN (01 bản sao y + 01 photo), hợp đồng mua bán công chứng (01 bản chính của bên mua + 01 bản photo), Thông báo trước bạ (02 bản photo), CNMD + hộ khẩu bên bán + Giấy kết hôn (01 bản photo), CMND + hộ khẩu bên mua (01 bản photo). Thời gian nhận kết quả là 5 ngày làm việc.
• Nhận thông báo thuế TNCN và Lệ Phí Trước Bạ tại chi cục thuế
• Nộp bộ hồ sơ này tại Ngân hàng hoặc Kho bạc để đóng tiền thuế. Thuế TNCN 2% giá trị giao dịch (căn cứ trên hợp đồng mua bán công chứng và giá nhà nước quy định, giá nào cao hơn thì lấy giá đó tính thuế). Lệ phí trước bạ 0.5%.
• Mang toàn bộ hồ sơ lên bộ phận 1 cửa của quận để nộp và làm thủ tục chuyển tên người sở hữu. Hồ sơ bao gồm: Sổ hồng/sổ đỏ (01 bản chính và 01 bản sao y), Thông báo thuế TNCN + Thông báo trước bạ (01 bản chính + 01 bản sao y), Biên lai đóng thuế TNCN + Trước bạ (01 bản chính + 01 bản sao y), Hợp đồng mua bán công chứng của bên mua (01 bản chính + 01 bản sao y), CMND + hộ khẩu bên mua (01 bản sao y). Thời gian có kết quả là 15 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ.

Quy trình mua bán nhà đất tại các  Quận Huyện khác tại TPHCM

Quy trình về bản chất vẫn đóng thuế và sang tên Giấy Chứng Nhận. Tuy nhiên, người mua chỉ cần nộp hồ sơ tại Bộ Phận Một Cửa của Quận Huyện để đi theo một quy trình thống nhất. Khi kiểm tra hồ sơ hợp lệ, hợp pháp thì Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai sẽ tiến hành sang tên. Sau đó người mua sẽ nhận được phiếu chuyển để đi qua chi cục Thuế nộp thuế. Thời gian nộp hồ sơ đến lúc nhận được phiếu chuyển để qua Thuế là 15 ngày. Thời gian nộp hồ sơ vào thuế đến lúc đóng thuế là 5 ngày. Các giấy tờ cũng tương tự như thực hiện tại Quận 9, Thủ Đức.

 

Những lưu ý khi làm thủ tục mua bán chuyển nhượng tại thành phố Thủ Đức năm 2023

Investment Land – Nhà tư vấn

Tư vấn pháp lý

Tư vấn đầu tư

MST: 0313851136

Hotline: 00902848440 – 0938460400 (VN-English)

Email: cuong.investmentland@gmail.com

Facebook: https://www.facebook.com/InvestmentLandCompany/